AI动态周刊(0904—0910)——共享办公领域的超级独角兽WeWork要上市了,招股说明书揭示共享办公赛道的关键信息

作者:黄波、班智飞。

AI动态周刊

(2019年9月11日,总第30期)

【热点评述】


共享办公领域的超级独角兽WeWork要上市了,招股说明书揭示共享办公赛道的关键信息

近日,共享办公领域的超级独角兽企业WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交首次公开募股(IPO)招股书。WeWork将是继Uber之后,今年第二大的科技股IPO。

WeWork是共享办公领域的头号种子,成立于2010年,目前已经在29个国家中111个城市共开设了528个办公空间,共有52.7万名会员,其中,38%的会员来自于于全球财富500强企业。WeWork在2016年于上海开设了中国第一间办公空间,目前已在上海、北京、深圳、香港等主要城市提供了共享办公空间,也是中国办公领域赛道的领跑者之一。

WeWork为入驻的企业提供了全新的办公体验,采用新经济企业偏好的开放理念设计办公空间,每个办公空间都安排了充足的公共空间,鼓励入驻的企业交流、互动,同时为创业者和中小企业提供灵活的按小时、按工位的共享办公空间服务,或者为大企业提供定制的办公空间。

WeWork是共享办公领域的明星企业,得到了许多资本大咖的支持,最着名的是曾经成功投资阿里巴巴的软银孙正义,软银愿景基金于2019年领投了WeWork新一轮60亿美元融资,给出的估值高达470亿美元。

来源:36氪

WeWork的基本商业模式在于以长期租约(15年)向业主租下物业,经过装修和改造后,出租给会员客户,并且为入驻的企业提供企业成长的各类增值服务,租金差是最核心的盈利模式。

WeWork的经营数据并不是很好看,但是体现了独角兽企业一贯特征:高速增长、巨额亏损。

从业务增长的情况看,近几年几乎是每年翻翻,自2018年6月至2019年6月,其工位增长了一倍,从30.1万个工位增长到60.4万个工位。会员数量也处于高速增长状态,2019年6月1日,拥有 52.7 万会员,2018年会员数是40万,2017年底是18.6万,2016年底是8.7万。从收入来看,WeWork手握高达 140 亿美元的长期租约合同,2016年,WeWork全年收入4.36亿美元,2017年为8.86亿美元,2018年为18.21亿美元,仅在2019上半年,收入就达到了15.35亿美元,增长率几乎保持在100%之上。

来源:Wework招股书

根据WeWork的招股书,WeWork在29个国家中111个城市共开设了528个办公空间,在业务高速增长的另一面,却是巨额的亏损。2018全年净亏损为19亿美元,2019年上半年净亏损已经达到9亿美元。

从费用支出结构看,运营支出占了大头。

来源:Wework招股书

同为共享办公领域巨头的IWG集团则是另外一种画风。

IWG集团的另一个名字更让人熟悉,也就是雷格斯(Regus)。2016年雷格斯集团更名为IWG集团,目前,IWG集团旗下拥有面向商务人士的雷格斯商务中心、面向都市创意人群的共享空间品牌SPACES、私人高端定制办公空间品牌Signature、走低端高性价比路线的Open Office等。雷格斯商务中心一直是公司经营近三十年来最成功的办公空间品牌,可谓深入人心。

截至2018年上半年,IWG集团已建立起全球超过250万人的会员社区,在110个国家的1090个城镇拥有3211个办公中心,提供近50万个工位。

虽然IWG拥有的工位数和会员数均超过WeWork,但是,其市值只有44亿美元左右,与WeWork470亿的估值差距甚大。

一般认为,IWG的主要服务客户是传统行业的大企业的全球需求,办公的个人空间比较大,而WeWork更倾向于为新兴的产业,如互联网、文化科技企业提供共享空间服务,这类企业人均空间需求低,由此带来更高的坪效,因此WeWork拥有更大的发展空间。

但是,仅仅因为这些区别,还不足以支撑这么大的估值差异。我们认为WeWork的高估值来自于三个方面的预期:

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首先是WeWork的商业愿景蕴含巨大的增长空间。

WeWork的商业愿景有3个关键词:“空间即服务”、“技术赋能”和“社区”。

“空间即服务”( “space-as-a-service”)是WeWork的核心服务方式,这种服务模式为会员提供了根据需要灵活地扩展和缩小工作空间的服务。这种服务的最大优势在于帮助企业将高额的办公空间固定成本转化为可变成本,办公空间成本可以根据企业经营的情况动态调整。许多投资人认为未来“空间即服务”,将会像目前已经广为接受的互联网云服务一样,成为企业办公的普遍形式。

WeWork被认为是一家技术企业而不是空间租赁服务企业,各类服务尽可能的通过信息技术予以支撑,会员可以通过移动app十分方便的使用办公资源,包括工位、会议室、打印服务,通过互联网络使得Wework运营效率非常高,也十分容易快速的在其中增加各类新的服务。

此外,WeWork基于全球的共享空间和互联网网络将会员连接起来,打造一个新型的社区(community),这个社区不是传统意义基于生活空间的社区,而是能激发创意、促进连接、创造全新工作价值的新型网络。也就是说,WeWork的愿景远不是提供灵活及低成本的办公空间,而是创造一种支撑新经济创新的社区网络。

WeWork认为,在现有的111个城市中的1.49亿潜在会员数量中,估计目标市场的机会为9450亿美元,而在全球280个目标城市中,潜在会员总数将达到2.55亿,估计的潜在市场机会高达1.6万亿美元。

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其次是WeWork的增长速度和流量优势。

近几年,无论WeWork的工位数、会员数和销售收入都在以每年翻翻的速度增长,形成巨大的网络效应,这是典型的指数级增长企业的特征。

在新经济时代,流量的经济性要比传统工业时代的规模和范围经济性更为重要,巨大的流量优势是新经济时代建立竞争优势的重要手段。当流量达到一定规模后,可以形成市场垄断地位,降低内部的运营成本,大幅提升与供应商的议价能力,成为各种盈利支撑要素。

近日,被称为新零售的“十元店”的名创优品也将IPO。名创优品的典型打法是在人流密集的商场开店,在店内销售价格便宜却略有设计感的小商品,如水杯、文具、毛巾等。通过加盟等模式,名创优品从2013年成立以来,在短短几年内在国内线下布局2300家门店,覆盖国内超过300个城市;同时在海外进驻79个国家和地区,门店超过1200家。业绩实现爆发式成长,2015-2018年,名创优品的营收数据分别为50亿元、100亿元、120亿元、170亿元。2018年9月30日,腾讯和高瓴资本拿出10亿战略投资名创优品,看好其年10亿线下客流及3亿客单数的庞大流量,以及未来的发展前景。

名创优品模式得以成功秘密在于利用巨大的流量优势,形成与供应商的谈判优势,保证进入货架的商品既有好的设计和好的品质,价格还卖得很低。

瑞幸咖啡也是相同的打法,2017年10月成立,到了2019年IPO前夕,两年时间开出2370家门店,计划到2019年底,布局4500家门店。对于新经济企业而言,网络的规模,由此带来的流量就是最大的竞争优势。

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最后,Wework将在庞大的会员社区中提供深度的增值服务,这是更大的价值创造空间。

虽然WeWork目前的主要收入来自于会员的租金,占比超过80%,但是,很难想象将来WeWork会只依靠会员租金收入。因为有了流量,就有了提供各类增值服务的可能,其中的商业逻辑与FaceBook是一样的。

事实上,WeWork已经开始这么做了。WeWork一直在收购互联网和软件企业。据Crunchbase的信息,WeWork目前完成了17项收购,包括收购在线活动组织网站Meetup,今年收购的6家公司大多数为业务相关的软件公司或者互联网企业。WeWork在招股书中规划了公司未来:WeWork将成为企业需求的一站式商店,会员可以访问他们所需的所有产品和服务,使他们能够工作、生活和成长。WeWork将构建一系列We Company产品,包括WeLive共享住宿、WeGrow共享学习等业务,并开发第三方合作伙伴网络以满足会员的需求。

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展望?

今年已经上市的两个独角兽企业Uber和Slack的股价表现令人失望,许多资深人士也表达了对于WeWork估值过高的担忧,有消息称市场认为WeWork的估值应当降至250亿美元以下,甚至有可能取消本次IPO。WeWork能否在近期顺利IPO即将揭晓,根据以往的案例,短期内股价表现不会太好,但是,WeWork的颠覆性创新在于将互联网、大数据模式与共享办公模式的深度融合, WeWork的真正商业价值需要观察长期的市场表现。?

【重大项目】


大额融资与并购


注:“大额融资事件”入选标准:天使轮千万元级,其它轮次亿元级

数据来源:GEI咨询大数据平台

【本周看点】


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《国家新一代人工智能创新发展试验区建设工作指引》发布

9月5日,科技部印发《国家新一代人工智能创新发展试验区建设工作指引》,文中提到,到2023年,布局建设20个左右试验区,开展人工智能技术应用示范,探索促进人工智能与经济社会发展深度融合的新路径。未来将围绕地方经济发展和民生改善的迫切需求,在制造、农业农村、物流、医疗、教育、助残养老等领域开展人工智能技术应用示范,拓展应用场景,加快推进人工智能与实体经济深度融合,促进人工智能在社会民生领域的广泛应用。

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自然资源部、工信部、北京市启动车联网和自动驾驶地图应用试点

9月7日,自然资源部地理信息管理司副司长丁明柱、工业和信息化部科技司副司长范书建、北京市经济和信息化局总工程师顾瑾栩、北京市规划和自然资源委员会副巡视员陶志红共同启动车联网(智能网联汽车)和自动驾驶地图应用试点。两部一市将依托试点工作,分阶段进一步加快推动解决自动驾驶地图标准、资质等关键问题,为车联网产业健康快速发展奠定基础。

3

教育部科技司:校园推广人脸识别技术应谨慎,将限制和管理

9月5日,针对最近校园教室部署人脸识别引起的争议,教育部科学技术司司长雷朝滋指出:“人脸识别进校园,既有数据安全也有个人隐私问题,教育部已经在开始关注这个事情,组织专家论证研究。包含学生的个人信息都要非常谨慎,能不采集就不采集,能少采集就少采集。”?

4

全国首个车联网先导区在无锡揭牌

9月7日,工信部部长苗圩与江苏省人民政府省长吴政隆为全国首个车联网先导区揭牌。5月,工信部支持创建了江苏(无锡)车联网先导区。目前,先导区大范围改造了240个路口的路侧管控及通信设施,覆盖主城区、太湖新城近170平方公里范围,应用大数据和云端计算新技术,建成“人-车-路-云”系统协同平台。

5

华为发布麒麟990芯片,多项功能位列世界第一

9月6日,华为在2019德国柏林消费电子展(IFA)上推出了新一代旗舰芯片麒麟990,分4G和5G两个版本。麒麟990 5G是华为首款集成5G基带的手机系统芯片,拥有领先的2.3Gbps峰值下行速率与1.25Gbps上行峰值速率。该芯片采用自研的达芬奇架构NPU,与业界其他旗舰AI芯片相比,性能优势高5倍,能效优势高8倍,此外该款芯片将采用全新7nm Plus EUV工艺,集成103亿晶体管,面积最大降低36%。

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多个区域开展智能网联汽车道路测试相关工作

9月7日,在国家制造强国建设领导小组车联网产业发展专委会第三次全体会议期间,上海 、江苏、浙江、安徽共同签订了《长江三角洲区域智能网联汽车道路测试互认合作协议》。旨在有效规范测试行为,加强检验机构协调合作,提升综合检测能力,推动区域内智能网联汽车道路测试的数据共享与测试结果互认,加快智能网联汽车的技术研发进程,促进车联网应用快速落地。

9月9日消息,工信部为引导和规范智能网联汽车自动驾驶封闭场地测试工作,推进自动驾驶技术发展与应用,交通运输部、工业和信息化部在全国范围内,联合组织开展了测试基地认定工作。发布《关于公布智能网联汽车自动驾驶封闭场地测试基地认定名单的通知》,上海临港,江苏泰兴以及湖北襄阳三个基地获得认定。

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多个AI创新产品在本周发布

9月6日,腾讯云公开腾讯云智慧停车解决方案,通过覆盖路边停车、室内外停车场、立体车库等多个停车场景,为智慧停车行业提供一体化管理云平台,并实现城市级的智慧停车全流程服务。

9月6日,阿里人工智能实验室发布一项内部代号为“浣熊”的智能垃圾分类系统。系统已存储超万条物品数据,能够实现日常生活垃圾全识别,还可主动升级垃圾数据库,自动适应不同城市分类要求,目前已在天猫精灵中上线。

9月6日,“云扩科技”发布“天匠智能”企业级RPA平台2020版。平台架构分为三部分:天匠编辑器(BotTime Studio)、天匠控制台(BotTime Console)及天匠机器人(BotTime Robot)。

9月8日消息,谷歌婴儿AI监控专利获批,可追踪眼球,发现异常立即通知父母。该设备不仅可以监控婴儿的活动轨迹,而且发现异常情况之后可以通过已连接的WiFi网络提醒家长。

9月9日消息,微软与阿斯利康宣布将联手推出AI Factory for Health,面向专注于欧洲人工智能+数字健康初创企业孵化的加速器。该孵化器为企业提供为期三个月的服务,项目针对的是为患者或大健康专业人士提供基于AI健康创新解决方案的初创企业。

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本周AI创新应用探索

9月4日,中国邮政自主研发的智能无人投递车在湖北省仙桃市投入商业运营,该无人车已经实现L4级自动驾驶功能。

9月4日,浙江省首个5G+VR新生儿远程探视平台,在浙江大学医学院附属妇产科医院正式上线。该平台为结合4k全景、VR视频直播研发的面向5G的智慧医疗方案。

9月4日,亚马逊测试人手支付,全程仅0.3秒,其目标是未来几个月内在全食超市推出这种技术。

9月5日消息,中油油气勘探软件国家工程研究中心与君林科技签订战略合作协议,共同推动油气勘探领域的技术创新和智能化发展。双方已确立“关于声纹识别技术在油气勘探领域开展应用研究”的合作方向。

9月5日消息,中国铁路西安局集团有限公司联合华为技术有限公司合作开发的“5G+AI智慧机务系统”正式投用。首台搭载5G设备的402号“和谐HXD3D”,不到90秒的时间,将15.6GB的机车视频数据自动转储完成。

9月6日消息,在明年7月东京奥运会开幕前的一周里,日本将允许100辆无人驾驶汽车在比赛场地周边接送乘客,包括丰田和日产在内的汽车制造商以及一些零部件制造商和初创公司将参与这一项目。

9

工信部:推动5G、NB-IoT等技术在工业场景中的应用

9月4日,工信部发布《工业大数据发展指导意见(征求意见稿)》,提出推动5G、NB-IoT等技术在工业场景中的应用,推进IPv6规模部署,改造升级工业企业内外网络。支持企业建设工业大数据集成平台和大数据中心。指导建设国家工业互联网大数据中心,鼓励企业、研究机构等主体积极参与区块链、安全多方计算等数据流通关键技术攻关和测试验证,降低工业大数据流通的风险。

10

2019未来科学大奖在京揭晓

9月7日,2019未来科学大奖获奖名单公布。邵峰因发现人体细胞内对病原菌内毒素LPS炎症反应的受体和执行蛋白的贡献摘得“生命科学奖”;王贻芳、陆锦标因在实验中发现第三种中微子振荡模式,获得“物质科学奖”;王小云因创新性密码分析方法揭示了被广泛使用的密码哈希函数的弱点,促成了新一代密码哈希函数标准取得的成就,荣膺“数学与计算机科学奖。

作者介绍:黄波?长城所副总;班智飞?数字经济部项目经理。

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END

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